So bauen Sie richtig um

Acht Fragen rund um das Thema Umbau

Ein solch grosses Projekt, wie die Renovation eines Hauses, braucht zahlreiche Vorüberlegungen. Damit Sie strukturiert an alles denken, haben wir die zentralen Punkte für Sie zusammengefasst. So erstrahlt Ihr Haus schlussendlich auch so, wie Sie sich das wünschen. Ein Umbau beginnt immer mit einer Idee oder einem Wunsch nach Veränderung. Vielleicht sind gewisse Bereiche des Hauses in die Jahre gekommen und nicht mehr auf dem neuesten Stand. Dann beginnt die Planung, wie man eine Sanierung angehen sollte – und welche Bereiche überhaupt alle betroffen sind. 

Frage 1: Welche Überlegungen sollte ich mir vor dem Start des Projektes machen?

Die wichtigen Faktoren beim Renovierungsentscheid

Zeitpunkt:

Ist ein Gebäude ungenügend unterhalten, so richtet sich der Zeitpunkt einer allfälligen Renovation nicht ausschliesslich nach der Notwendigkeit zur Erhaltung der Bausubstanz. Man muss sich auch nach den in Erscheinung tretenden Bedürfnissen, wie zum Beispiel nach Wertvermehrung, Umnutzung, Erweiterung oder Vergrösserung der vorliegenden Baute richten. Der optimale Zeitpunkt ist schwierig zu bestimmen. Für den Einzelfall gibt es keine verbindlichen Aussagen.

Lebensdauer von Gebäudeteilen:

Der Entwertungsprozess eines Bauwerks läuft stetig voran, er verläuft aber bei unterschiedlichen Gebäudeteilen unterschiedlich schnell. Während der Rohbau deutlich mehr als 100 Jahre überdauern kann, sind Teile der Haustechnik oder des Innenausbaus schon nach weniger als 10 Jahren ersatzbedürftig. Ein Haus ist vergleichbar mit einem Fahrzeug, welches technisch auch immer Fortschritte macht. 

Herausforderung:

Modernisieren und renovieren ist deshalb eine echte Aufgabe und eine ständige Herausforderung für jeden Liegenschaftseigentümer, für Verwalter und Treuhänder, die laufend wahrzunehmen ist. Ausschliesslich bewirtschaftete Liegenschaften bringen über lange Jahre die erwarteten Erträge. 

Sanierungskonzept:

Grundlage einer jeden Sanierung muss ein ausgereiftes Konzept sein. Die einzelnen Schritte einer Sanierung müssen im Rahmen einer ganzheitlichen Tätigkeit stehen. Bauherr und Planer müssen sich bewusst sein, was mit einer Liegenschaft kurzfristig, mittelfristig und langfristig beabsichtigt wird. Ad-hoc-Entscheidungen in Schadensfällen und Sanierungen von Einzelteilen sind nur dann sinnvoll, wenn sie in einen Rahmen eines gesamten Konzeptes eingebunden werden. 

Bauwert: 

Renovation und Umbau zielen einerseits auf eine Erhaltung des Bauwertes ab und bewirken andererseits, eine Entwertung zu bremsen. Dadurch kann auch auf den Ertragswert Einfluss genommen werden. Stehen grössere Sanierungen an, so ist stets zu prüfen, ob nicht eine grundlegende, eindeutig wertvermehrende Sanierung bis hin zum Umbau, Anbau oder zur Umnutzung, wirtschaftlich sinnvoller sein könnte. Nebst dem Erhalten des Wertes kann auch die Sicherung des Vermögens und das Investieren in die eigene Liegenschaft ein Grund für den Umbau darstellen.

Rahmenbedingungen als Basis des Sanierungsentscheids

Sanierungsentscheid:

Im Hinblick auf einen Sanierungsentscheid ist es besonders wichtig, das gesamte Umfeld der betroffenen Liegenschaft auszuleuchten. Durch Renovation werden Liegenschaften zwar attraktiver, aber auch teurer. Gestatten es die erzielbaren Fremdmieten oder Eigenmieten, die getätigten Investitionen zu verzinsen und zu amortisieren? Und wie sieht es mit den Steuern und Abgaben aus? 

Spezialisten:

Der Architekt oder Umbauplaner muss als «Generalist» die Fäden einer Umbauplanung zusammenhalten. Er ist dazu da, die einzelnen Fachspezialisten frühzeitig zu Rate zu ziehen und zu koordinieren. Es zeugt von Ehrlich- und Weitsichtigkeit sowie richtiger Einschätzung der eigenen Möglichkeiten, wenn Architekten und Planer für komplexe Arbeiten Spezialisten einzelner Fachgebiete zum Nutzen der Bauherrschaft beiziehen. 

Ist-Zustand:

Steht ein Entscheid für eine Sanierung an, so sollte in einem ersten Schritt der Ist-Zustand aufgenommen werden. Ziel der Bestandsaufnahme ist es, ein möglichst vollständiges Bild der Situation und Lage des Objektes – mit dem Zustand der Bausubstanz, Konstruktion, Gebäudehülle, Ausbau und allfälligen Betriebseinrichtungen – zu erhalten. Zu Beginn kann erstmals eine grundlegende Erfassung stattfinden. Es ist auch normal und sinnvoll, dass diese Aufnahmen bereits Kosten auslösen, denn der Arbeitsaufwand ist nicht zu unterschätzen. Sind dann erste Ziele formuliert, sollten laufend genauere und stärker vertiefte Abklärungen getroffen werden. So ergibt sich allmählich ein umfassendes Bild einer Liegenschaft. Eine ausführliche Fotodokumentation der Innenräume und der Aussenhülle kann von grossem Nutzen sein. 

Nutzung:

Wichtiger Bestandteil des Sanierungskonzeptes ist die zukünftige Nutzung der betroffenen Liegenschaft. Wird ein Gebäude einer anderen Nutzung (Reduktion der Bewohner, altersgerechtes Wohnen, Vermietung und so weiter) zugeführt, so sind vielfach schwerwiegende Veränderungen notwendig. 

Zeithorizont: 

Es ist wichtig, möglichst umfassende Kriterien für die Konzeption heranzuziehen. Auch sollte kein zu knapper zeitlicher Horizont zugrunde gelegt werden. Die Anforderungen an Liegenschaften können sich in der heutigen Zeit kurzfristig ändern. Deshalb ist es wichtig, dass Liegenschaften mit relativ geringem Aufwand den jeweiligen Anforderungen und den gestellten Bedürfnissen angepasst werden können. Dies sichert dem Eigentümer genügend Flexibilität am Markt. Im Laufe einer Lebensdauer können die Anforderungen an eine Liegenschaft, je nach Standort, Umfeld und Markt, des Öfteren wechseln.

Wertbeeinflussung:

Grundsätzliches Ziel einer jeden Renovation, eines An- oder Umbaus, ist es, den Bauwert zu erhalten und bereits eingetretene Entwertungen wieder rückgängig zu machen. Dadurch wird direkt auf den Ertragswert eingewirkt. Baumassnahmen können zwar nicht direkt Einfluss auf den Landwert einer Parzelle ausüben, jedoch ist es indirekt möglich, über den Ertragswert den Landwert zu beeinflussen. 

Partner:

Entscheidende Weichen werden durch technische und architektonische Voraussetzungen gestellt. Für die Planung und Projektierung einer Renovation oder Sanierung sind Architekten, Unternehmer sowie die örtlichen Behörden kompetente Partner. Deren Mithilfe und Beratung ist im Verlaufe eines Projektablaufs fast immer unerlässlich. Ein grosses Augenmerk, und auch eine nicht zu unterschätzende Investition von Zeit, sollte in die Evaluation der Partner, vor allem der Handwerker, gelegt werden. 

Raumhöhen:

Grundrisse und Raumaufteilungen geben Anlass zu genauer Analyse. Die Geschoss- und Raumhöhen alter Bauwerke haben oft Ausmasse, die keine vertretbaren Lösungen zulassen. Die heute üblichen Raumhöhen sind oftmals nicht gegeben. In Abstimmung mit den statischen Verhältnissen sollte man über neue vertikale Aufteilungen nachdenken. 

Technik:

Wärme- und Immissionsschutz sind gesondert zu beachten. Neutrale Beratungsingenieure helfen nicht nur, Ärger zu ersparen und Kosten zu senken, sie garantieren auch technisch effiziente Lösungen. Die Ausführung, hinsichtlich Art und Qualität der verwendeten Produkte, wird mit fachmännischer Hilfe sichergestellt. Ausführungsmängel können nach Fertigstellung der Arbeiten vielfach nicht mehr festgestellt werden. Um eine Erfolgskontrolle sicherzustellen, sollten deshalb für die auszuführenden Arbeiten und für die gestellten Anforderungen Pflichtenhefte erstellt werden. Anhand dieser Anforderungsprofile kann nach Renovation und Sanierung auch festgestellt werden, ob die gesteckten Ziele erreicht worden sind. 

Pflichtenhefte:

In diesen Beschrieben sollten alle relevanten Randbedingungen und funktionsabhängigen Kriterien und Bezüge enthalten sein. Anforderungen, bezüglich Komfort, Unterhalt, Verbrauch, Energieart und Kosten, sind beispielsweise entsprechende Bestandteile. Es lohnt sich, für derartige Fragen neutrale Experten hinzuzuziehen. Im Dschungel der vielen Neuerungen und Angebote können diese Experten, anhand der vom Benutzer oder Eigentümer formulierten Anforderungen, die optimalen Varianten vorschlagen und gemeinsam die besten Lösungen zur Ausführung bringen.

Beeinflussbarkeit der Erstellungskosten – bezogen auf den Projektverlauf

Wie lauten einige der «Grundregeln» des Kostenmanagements? Und wie sieht die «Denkweise» eines Kostenplaners aus, wenn er die Bau- beziehungsweise Erstellungskosten für ein Projekt ermittelt? Bevor diese Fragen geklärt werden können, sind die Begriffe «Erstellungskosten» und «Lebenszykluskosten» zu differenzieren: 

Die «Erstellungskosten» sind die Kosten, die für die Erstellung eines Bauwerks bis zur Übergabe an den Eigentümer beziehungsweise Nutzer aufgewendet werden müssen. 

Bei den «Lebenszykluskosten» (LCC) werden zusätzlich zu den Erstellungskosten auch alle weiteren Kosten während des gesamten Lebenszyklus eines Bauwerks betrachtet. Damit werden alle Kosten, von der ersten Planung bis zum Rückbau und der Entsorgung des Bauwerks, betrachtet. Beim Nachhaltigkeitsmanagement werden die quantitativen Kosten der Lebenszykluskosten nochmals mit qualitativen Aspekten erweitert, um eine ganzheitliche Betrachtung eines Projektes zu gewährleisten. Heutzutage hat sich in der Gebäudebewirtschaftung der Fokus von der reinen Kostenbetrachtung auf die nachhaltige Wertschöpfung verschoben. 

Die Beeinflussbarkeit der Bau- beziehungsweise Erstellungskosten ist gerade am Anfang der Planungsphase noch am grössten.

Frage 2: Wie schaffe ich es, dass alles nach Plan läuft?

Kleine und mittelgrosse Projekte, wie der Umbau des eigenen Einfamilienhauses oder des Ferienhauses, beginnen mit einer ersten eigenen Idee. Bis zur Abnahme der Arbeiten und dem Bezug der umgebauten Räume läuft ein Programm normalerweise in 5 Phasen ab, sorgfältig abgewickelt – und trotzdem nicht ohne heikle Momente. Als Laie hat man vom Geschehen hinter den Kulissen und auf der Baustelle wenig Ahnung. Doch ein Bauherr tut gut daran, die einzelnen Bauphasen – von den ersten Fotos, Ideen, Bildern und Skizzen bis zum fertig umgebauten Haus – genau zu kennen. Nicht zuletzt, um auf mögliche Stolpersteine oder Probleme vorbereitet zu sein.

Planung und Umbau eines Hauses folgen einem fixen Ablauf mit 5 klar unterscheidbaren Phasen: 

1. Ausgangslage und Analyse, 2. Vorstudie, 3. Vorprojekt und Baueingabe, 4. Planung und Realisierung sowie 5. Abschluss und Nachbetreuung. 

1. Phase: Ausgangslage und Analyse 

Die Ausgangslage und Analyse ist mit der Vorstudie die wichtigste Phase des ganzen Bauprozesses. Die Weichen für das Gelingen des Baus werden ganz zu Beginn gestellt. Viele Punkte können in späteren Phasen nicht mehr oder nur mit unnötig hohen Kosten wieder geändert werden. Basis einer guten und erfolgreichen Vorstudie ist eine möglichst genaue Analyse, welche die Bauherrschaft und der «Umbaucoach» gemeinsam erarbeiten. 

Folgende Punkte sollten in der Analyse unbedingt festgelegt werden: 

• Eine Idee, was gemacht werden soll 
• Führen eines Pflichtenheftes mit der Anzahl und Grösse der neuen Zimmer sowie deren geplanten Nutzung 
• Vereinbaren eines maximalen Budgetrahmens inklusive aller Reserven und möglicher Einsparungen durch Eigenleistungen der Bauherrschaft 
• Ausblick auf weitere Kosten, wenn das Projekt fortgeführt wird 
• Gewünschter Fertigstellungs- oder Bezugstermin 
• Festlegung des energetischen Standards (beispielsweise Minergie-P) 
• Klärung der möglichen Förderbeiträge bei Umbauten der Heizung oder der Dämmung 
• Festlegung der ökologischen Materialien (Label Natureplus, Minergie-Eco) 
• Baurechtliche Abklärungen (Zone, Ausnützungsziffer, Baugesetz und so weiter) 
• Abklärung eines eventuellen Bedarfs bezüglich Anforderungen an Zugänglichkeit für körperlich behinderte Menschen. Dies ist dann besonders wichtig, wenn der Umbau für ältere Menschen gemacht wird, ältere oder behinderte Familienmitglieder regelmässig auf Besuch kommen oder sogar eine Zeit lang im Haus wohnen 
• Abklärung architektonischer Wünsche und Vorstellungen der Bauherrschaft und den Beizug einer Innenarchitektin/eines Innenarchitekten. Folgende Aspekte müssen im Voraus geklärt werden: Organisation der Küche, Anordnung und Abfolge von Räumen, Anteil der Verglasung an der Fassade, Dachform, Einbettung des Hauses in die Umgebung und so weiter (Skizzen und Bilder von Häusern zur Veranschaulichung der Ideen sind hilfreich) 
• Spezielle Wünsche müssen geklärt werden. Beispielsweise bei der Haustechnik, wie Photovoltaikanlage, Sonnenkollektor, Heizungssystem oder Netzwerkverkabelung 
• Abklärung aller anderen Punkte, die für die Bauherrschaft besonders wichtig sind und die unbedingt berücksichtigt werden müssen 

Basis für die Ideensammlung sind zum einen direkte Inputs der Bauherrschaft, zum andern Punkte, die sich aus den Gesprächen mit dem Planer und dem «Umbaucoach» herauskristallisieren. Neben dem Pflichtenheft spielen in der Analyse auch die Baugesetze eine wichtige Rolle. Sie setzen utopischen Vorstellungen Grenzen und enthalten oft detaillierte Vorschriften, etwa zur Dachform, Grösse von Dachfenstern, Art des Heizsystems oder die Abstände zu den Nachbarhäusern betreffend. Dabei ist vor allem die Zonenkonformität sehr wichtig. 

Darauf aufbauend entsteht ein Grobentwurf der Arbeiten und folgt eine erste Kostenschätzung. Sie hat eine Genauigkeit von plus/minus 20 bis 25 % und zeigt, ob sich das Projekt innerhalb des festgesetzten Finanzrahmens realisieren lässt. Damit kann auch bereits mit den Geldgebern (Banken, private und so weiter) ein erstes Gespräch geführt werden. 

Was könnte in Phase 1 schiefgehen?

Wichtige Punkte gehen in der Analyse und im Pflichtenheft vergessen und werden erst in einer späteren Phase berücksichtigt. Oft entstehen dann zusätzliche Kosten, die nicht budgetiert waren. Es lohnt sich deshalb, bereits vor dem ersten Gespräch mit dem Planer möglichst viele wichtige Punkte aufzuschreiben und zu den Gesprächen mitzunehmen. Zudem sollte das Pflichtenheft, bevor der Planer und Innenarchitekt mit den ersten Entwürfen startet, nochmals genau geprüft werden. 

Als Bauherr neigt man oft dazu, immer wieder neue Wünsche vorzubringen, die auch noch berücksichtigt werden sollen. Geht es nicht um essenzielle Punkte, ist hier Zurückhaltung angebracht. 

Das räumliche Vorstellungsvermögen von Laien ist beschränkt, und Pläne zu lesen fällt nicht immer leicht. Auch Modelle und Computeranimationen helfen nur bedingt. Deshalb sollte man sich nicht scheuen, zuzugeben, dass man sich etwas nicht vorstellen kann und den Planer bitten, seine Vorstellung zu präzisieren. Hilfreich ist oft die Möglichkeit, ein ähnliches Objekt zu besuchen und mit der Bauherrschaft zu besprechen. Verlangen Sie Referenzen und nehmen Sie mit Kunden Kontakt auf. 

Zeigt bereits die erste Kostenschätzung, dass das Budget kaum ausreicht, um alle Wünsche zu realisieren, sollten die Planungsarbeiten nicht einfach weitergeführt werden. Denn in der Regel werden Bauten später eher teurer als günstiger. Vielmehr sollte schon zu diesem Zeitpunkt abgewogen werden, welche Wünsche gestrichen oder zu einem späteren Zeitpunkt realisiert werden können. 

Auch wenn die Zeit unter Umständen drängt, sollte man sich bei Unsicherheiten genügend Bedenkzeit einräumen, um einen Vorschlag des Planers in Ruhe überschlafen und alle Vor- und Nachteile abwägen zu können. Eine saubere Planung dauert gut und gerne ein paar Monate. 

2. Phase: Vorstudie

Liegen nach der Analyse die ersten Abklärungen vor, kann mit der Vorstudie begonnen werden. Bei sehr kleinen Projekten, oder wenn bereits in der Analyse alles klar ist, kann diese Phase auch übersprungen werden und direkt mit der Baueingabe begonnen werden. 

Wichtig in der Phase der Vorstudie ist, dass hier bereits sehr viele Entscheide getroffen werden, die auf das Gesamtprojekt und die Kosten grossen Einfluss haben. So können sämtliche Abklärungen zum Baurecht in dieser Phase gründlich und genau abgeklärt werden. Es fallen erste Kosten an, damit die entsprechenden Abklärungen gewissenhaft gemacht werden können.

Folgende Inhalte sollte die Vorstudie beinhalten: 

• Die Präzisierung aller abzuklärenden Fragen aus der Analyse 
• Ein Bericht, der diese Fragen und Antworten schriftlich festhält 
• Eine Kostenpräzisierung der Arbeiten auf plus/minus 5 bis 10 %
• Erste Planentwürfe mit verschiedenen Varianten und den entsprechenden Kosten 
• Eventuell zusätzliche Wünsche, die in der Analyse noch nicht besprochen wurden 
• Kostenzusage der Geldgeber 
• Genaue Abklärungen zu den gesetzlichen und baurechtlichen Vorgaben, inklusive Rückmeldungen der Behörden. Vor allem beim Bauen ausserhalb der Bauzone ist das extrem wichtig 

Wenn der Schritt von der Analyse zur Vorstudie gemacht wurde, kann nach dem Abschluss der Phase 2 entweder das Projekt abgebrochen, zurückgewiesen oder fortgeführt werden. Die entstandenen Kosten nach dieser Phase sind überschaubar und bei einem Abbruch des Projekts nicht verloren, da als Gegenleistung viele Abklärungen und Vorarbeiten gemacht wurden und in einem Dokument für die Bauherrschaft aufbereitet werden. 

Wird mit dem Projekt weitergemacht, dann entscheidet sich hier, was das Ganze am Schluss kosten wird. Somit ist diese Phase sehr wichtig, vor allem bezüglich der Kosten. 

Was könnte in Phase 2 schiefgehen?

Wichtige Punkte aus der Analyse bleiben in der Vorstudie auf der Strecke und müssen später noch berücksichtigt werden. Dabei kann unter Umständen das Baukonzept über den Haufen geworfen werden. Um das zu verhindern, sollte man die fertige Vorstudie nochmals genau auf die Einhaltung aller wichtigen Eckpunkte prüfen und, wenn nötig, nachbessern lassen. 

Die Abklärungen werden aufgrund von mangelndem Verständnis, Zeit oder Finanzen nur rudimentär oder gar nicht gemacht. Dies hat grosse Auswirkungen auf die späteren Kosten, welche, aus der Erfahrung heraus, höher ausfallen können als angekündigt. Somit gilt hier insbesondere der Spruch «Was nichts kostet, ist auch nichts wert». Diese Abklärungen müssen zwingend vergütet werden und gewissenhaft bearbeitet werden. 

Das Einbeziehen von direkt Betroffenen, wie zum Beispiel Nachbarn oder sogar Miteigentümern, ist in dieser Phase angebracht und wichtig. Es gilt, Sorgen und Vorbehalte der Betroffenen ernst zu nehmen und mögliche Einsprachen zu minimieren.

3. Phase: Vorprojekt und Baueingabe

Die Baueingabe wird von Planer und Architekten erstellt und basiert auf der fertigen, und von der Bauherrschaft abgenommenen Vorstudie. Zur Baueingabe gehören in der Regel Pläne im Massstab 1:100, verschiedenste Formulare und auch das Ausstecken mit Bauprofilen auf dem Baugrund. Sämtliche Pläne und Formulare müssen von der Bauherrschaft und vom Planer unterschrieben werden. Dann treten Sie Ihren Weg durch die Amtsstellen an, welche in der Vorstudie bereits vorgegeben und abgeklärt wurden. Gibt es nichts nachzubessern, folgt die öffentliche Auflage. Während einer gewissen Frist haben die direkt Betroffenen – in der Regel die Nachbarn – die Möglichkeit, die Pläne einzusehen und unter Umständen Einsprache zu erheben. 

Vor allem bei kleineren und mittleren Projekten macht es Sinn, in dieser Phase auch die Unterschrift der Nachbarn zum Projekt zu erhalten. Wenn die Baubehörden von allen Nachbarn das Einverständnis für das Projekt haben, dann besteht die Möglichkeit, dies mit einem abgekürzten Verfahren ohne Publikation zu bewilligen. Dies verringert die Gefahr von Einsprachen durch Unbeteiligte und beschleunigt den Prozess ungemein. 

Was könnte in Phase 3 schiefgehen?

Hat das Bauamt die Eingabe bewilligt, kann es sehr aufwendig werden, Änderungen nochmals beim Bauamt einzureichen. Deshalb lohnt es sich, die Pläne vor der Eingabe genau zu prüfen und zu checken, ob alle wichtigen Punkte berücksichtigt wurden. Einsprachen verzögern die Realisierung eines Bauvorhabens oft über eine lange Zeit und können hohe Kosten verursachen. Es ist deshalb wichtig, zusammen mit dem Planer vorgängig das Gespräch mit den Nachbarn zu suchen und das Projekt vorzustellen. So kommen heikle Punkte frühzeitig aufs Tapet. 

Ebenso ist es oft sinnvoll, ein Bauprojekt vor Eingabe der Bewilligung mit dem Bauamt zu besprechen. Vor allem dann, wenn es Punkte enthält, bei denen man auf das Verständnis der Behörden angewiesen ist. In der Regel macht ein Planer diesen Schritt von sich aus. Falls nicht, lohnt es sich, ihn darauf hinzuweisen. So wird verhindert, dass das Projekt im Bewilligungsprozess zurückgewiesen oder nur mit Auflagen bewilligt wird. 

Bei Projekten ausserhalb der Bauzone ist mit einem Bewilligungsverfahren im Bereich von 12–24 Monaten zu rechnen, da sehr viele Amtsstellen beteiligt sind und das Ganze sehr restriktiv gehandhabt wird.

4. Phase: Planung und Realisierung

Die Ausführung kann einsetzen, wenn die Baubewilligung vorliegt, alle Detailpläne bereit und die Aufträge vergeben sind. Nun beginnen die Bauarbeiten. Den grössten Aufwand hat in dieser Zeit der Bauleiter. Doch auch die Bauherrschaft ist involviert, wenn es darum geht, Detailentscheide zu treffen. 

Hier zeigt sich das Können der einzelnen Handwerker. Ein erfolgreiches Gelingen dieser Phase hängt vor allem an guten und engagierten Handwerkern und den Personen, die vor Ort die Arbeiten ausführen. Deshalb raten wir, die eingesetzten Handwerker gut zu prüfen oder dem Planer zu vertrauen und seine Vorschläge zu befolgen. 

Was könnte in Phase 4 schiefgehen?

Anweisungen auf der Baustelle sind Sache des Bauleiters. Als Bauherr neigt man oft dazu, selber einzugreifen – vor allem wenn man von den Handwerkern direkt gefragt wird. Es lohnt sich, immer zuerst Rücksprache mit dem Planer zu halten und ihm die endgültige Entscheidung zu überlassen. Denn der Laie kann die Tragweite eines Entscheids schwer abschätzen – und löst unter Umständen Arbeiten aus, die gar nicht budgetiert oder vom Planer anders geplant waren. Somit ist ein gutes Einvernehmen im Dreieck «Planer-Handwerker-Bauherr» extrem wichtig. 

Änderungen während der Ausführungsphase sollten, wenn immer möglich, vermieden werden. Sie bewirken oft massive Mehrkosten oder führen zu Komplikationen im Bauablauf. Sind Änderungen aber unumgänglich, entscheidet sich hier, ob der Handwerker die Kosten und die Qualität im Griff hat oder nicht. Ein guter Handwerker macht sofort auf die möglichen Mehrkosten aufmerksam, ohne dafür die Arbeiten zu unterbrechen. Somit hat der Bauherr immer die Möglichkeit, seine Wünsche umzusetzen oder aus finanziellen Gründen zurückzustellen. 

Auf einer Baustelle müssen viele Zahnräder ineinandergreifen, damit alles rund läuft. Schlechtes Wetter, überlastete Handwerker oder Lieferengpässe beim Material können zu Verzögerungen führen. Wenn sich Abweichungen vom Bauprogramm abzeichnen, ist Flexibilität gefragt. Zusammen mit dem Planer und den Handwerkern wird festgelegt, wie mit der Verzögerung umgegangen wird – etwa dass prioritär die wichtigsten Räume fertiggestellt werden, um den Einzugstermin einzuhalten. 

In der Bauphase treffen laufend Rechnungen der Handwerker beim Planer ein, die vom Bauherrn oder von seiner Bank zu bezahlen sind. Wichtig ist es hier, immer zu prüfen, inwieweit die offerierten Kosten von den tatsächlich verrechneten abweichen. In der Regel achtet der Planer auf solche Punkte und auch hier sind ehrliche und hilfsbereite Handwerker das A und O. 

5. Phase: Abschluss und Nachbetreuung

Die Übergabe des Um- oder Anbaus an die Bauherrschaft ist das grosse Ereignis, wenn die Arbeiten abgeschlossen sind. Wichtigstes Element der abschliessenden Phase ist die Bauabnahme mit den Handwerkern und das Festhalten der Wünsche und Zusatzarbeiten der Bauherrschaft, die in der Folge noch ausgeführt werden. Was jetzt noch aussteht, ist die Schlussabrechnung des Planers. Dies kann dauern, denn die letzten Handwerkerrechnungen gehen oft erst ein, wenn das Haus längst bezogen ist. Auch hier ist es wieder entscheidend, dass der Handwerker seine Kosten und Rechnungen im Griff hat und die Bauherrschaft nicht erst nach 2 Jahren die Schlussrechnung erhält. 

Was kann am Schluss schiefgehen? 

Kurz nach dem Bezug der umgebauten Räume fallen einem oft noch weitere Ideen oder nicht ganz abgeschlossene Arbeiten auf. Als Bauherr sollte man diese direkt dem Planer melden – wenn möglich gebündelt – und nicht selber die Handwerker aufbieten. Nur so ist sichergestellt, dass der Planer den Überblick behält und nicht Aufwände von den Handwerkern verrechnet werden, die eigentlich zu den offerierten Arbeiten gehören. 

Ein Haus ist selten ganz fertig. Auch in den Wochen danach werden täglich Handwerker auftauchen, um letzte Details fertigzustellen. Für die Bewohner eine stressige Phase, auf die sie sich einstellen müssen. 

Gute Handwerker melden sich aber vorgängig an, kommen sauber auf die Baustelle und verlassen den Arbeitsplatz auch wieder sauber und korrekt. Auch hier trennt sich die Spreu vom Weizen und es zeigt sich, ob man in der Phase 2 bereits die richtigen Handwerker ausgewählt hat oder ob man sich in ihnen getäuscht hat.

Frage 3: Was ist bezüglich Risikostoffen, wie zum Beispiel Asbest, zu beachten?

Asbest und andere Risikostoffe in Gebäuden

Bis in die 1970er Jahre galt Asbest als vielseitiger Baustoff. Nachdem jedoch ein Zusammenhang zwischen Asbest und Lungenkrankheiten erkannt wurde, erliess der Bund 1989 für Bauten ein Verbot von Asbeststoffen. Aber wie lassen sich Gebäude von Asbest und weiteren Risikostoffen befreien, ohne die eigene Gesundheit zu gefährden? 

Vor allem Gebäude aus den 1950er bis 70er Jahren sind oft mit asbesthaltigen Bauprodukten ausgerüstet worden. Diese Hinterlassenschaften können, speziell bei Renovationen, die Gesundheit von Heimwerkern, Handwerkern und Bewohnern belasten. So kann Asbeststaub in der Luft unter anderem Krebserkrankungen der Lunge fördern oder die Lungenkrankheit Asbestose verursachen. 

Spritzasbest kann Leben bedrohen 

Je nach Produktegruppe gehen von Asbest unterschiedliche Gefährdungen aus. Grundsätzlich gilt, dass asbesthaltige Stoffe ohne Fremdeinwirkung per se noch keine unmittelbare Gefahr darstellen. Sobald aber am Material manipuliert wird (Beschädigungen, mechanische Bearbeitungen, wie bohren, schleifen oder Hochdruckreinigung et cetera), können bei Dach- und Fassadenschiefer, aber auch bei Press- und Wellplatten gesundheitsgefährdende Asbestfasern freigesetzt werden. Dramatisch verstärkt wird dieser Effekt bei Spritzasbest. Hier können bereits Vibrationen genügen, um Asbestfasern zu lösen und in grossen Mengen freizusetzen. Besonders häufig wurden Asbestmatten hinter Elektroheizkörpern verbaut («Elektrospeicher»). 

Materialproben analysieren lassen

Zwar sieht man einem Produkt nicht mit dem blossen Auge an, ob es Asbest enthält oder nicht. Hingegen lassen sich durch das Alter und die Art der Verwendung erste Rückschlüsse auf eine mögliche Asbestbelastung ziehen. Gewissheit bringt jedoch nur die Analyse von Materialproben. Das Bundesamt für Gesundheit (BAG) empfiehlt daher stets solche Analysen vor dem Start der Arbeiten an asbestverdächtigen Bauprodukten, wie z. B. dem Entfernen von Bodenbelagsbahnen in kritischen Gebäuden (als kritisch gilt, wenn vor dem Jahr 1991 gebaut wurde). Aber aufgepasst: Bereits bei der Entnahme von Materialproben werden Asbestfasern freigesetzt. Das BAG rät daher, sich schon vor der Entnahme von Proben durch Fachleute beraten zu lassen. 

Ist eine Sanierung angezeigt oder sogar unumgänglich, so ist der Beizug von Fachleuten unbedingt zu empfehlen! Diese nehmen nicht nur die Arbeiten fachmännisch vor und schützen Eigentümer und Mieter vor Gefahren, sondern sie kümmern sich auch um die sachgerechte Entsorgung des Sondermülls. 

PCB: Weniger bekannt – nicht minder gefährlich

Asbest stellt jedoch lediglich die «prominenteste» Art von Risikostoffen in Gebäuden dar. Polychlorierte Biphenyle (PCB) gelten jedoch als nicht minder gefährlich und zählen zu den zwölf, «dreckiges Dutzend» genannten, organischen Giftstoffen, die seit 2001 weltweit verboten sind. PCB wurde bis zum Verbot unter anderem in «offenen Anwendungen», wie Lacken, Harzen, Kunststoffen, Druckerfarben, Klebstoffen und in dauerelastischen Fugendichtungsmassen, eingesetzt. Auch im Umgang mit PCB sind Vorsichtsmassnahmen, wie bei Asbest, angezeigt. 

Formaldehyd oft in Inneneinrichtungen

Zu den weiteren wichtigen Risikostoffen zählen Formaldehyd, VOC (flüchtige organische Verbindungen) und Holzschutzmittel. Eine zu hohe Formaldehyd-Konzentration in der Raumluft – bedingt durch die Verwendung von Formaldehyd bei der Herstellung von Bauprodukten und Gegenständen zur Inneneinrichtung – kann zum Beispiel zu Atem- und Sehbeschwerden führen. 

VOC gehören nicht ins Haus

VOC (Flüchtige organische Verbindungen oder Volatile organic compounds) treten in Gebäuden hauptsächlich als Lösemittel in Farben, Lacken und Reinigungsmitteln auf und schaden Mensch und Umwelt. Da es sich bei VOC um einen Sammelbegriff handelt, können die jeweiligen VOC Beschwerden, wie trockene Schleimhäute bis hin zu Krankheiten, wie Krebs, auslösen. Zudem wirken VOC auch als Vorläufersubstanzen bei der Bildung von bodennahem Ozon. 

Möglichst biologische Holzschutzmittel verwenden 

Durch die Verwendung von Holzschutzmitteln werden mitunter auch nicht holzschädigende Lebewesen beeinträchtigt. So können sich unerwünschte Wirkstoffe in bestimmten Umweltbereichen anreichern, aber auch beim Verbrennen von behandeltem Holz können gefährliche Umwandlungsprodukte entstehen. Aus diesen Gründen bestehen für die Verwendung von Holzschutzmitteln strenge Vorschriften, insbesondere zum Gewässer- und Grundwasserschutz. Wo immer möglich sind deshalb biologische Holzschutzmittel, d. h. Mittel ohne Zusätze von Wirkstoffen, chemisch versetzten Schutzmitteln vorzuziehen. Allerdings ist die Wirksamkeit dieser Mittel vornehmlich auf eine vorbeugende Wirkung beschränkt.

Frage 4: Wann brauche ich eine Baubewilligung?

Es mag erstaunen, aber Bauen ist in der Schweiz grundsätzlich verboten. Will man es doch tun, braucht es eine entsprechende Bewilligung. Dabei sieht man sich einer ganzen Flut von Bestimmungen gegenüber.

Sind sämtliche Bauvorhaben bewilligungspflichtig?

Die Antwort lautet: Nein. Aber die Bauvorhaben, die keine Baubewilligung erfordern, sind in ihrer Art und Anzahl überschaubar. Grundsätzlich sind in der Schweiz alle Bauten, die eine feste Verbindung mit dem Boden aufweisen, bewilligungspflichtig. Somit ist die Frage nach der Bewilligungspflicht eines Wintergartens oder des Anbaus eines Zimmers an der Aussenwand bereits beantwortet: Ohne ein bewilligtes Baugesuch dürfen diese nicht erstellt werden. Bei Kleinbauten gibt es unterschiedliche Bewilligungspflichten, je nach Kanton oder sogar Gemeinde. Doch nicht alle Kleinstbauvorhaben erfordern eine Bewilligung: Während im Kanton Bern unbeheizte Kleinbauten mit einer Grundfläche von höchstens 10 m²  und einer Höhe von maximal 2,50 m ohne Bewilligung errichtet werden dürfen, lässt dies der Kanton Zürich hingegen nur bis zu einer Fläche von 2,0 m²  und einer Höhe von 1,5 m zu. Unterschiedlich wird auch die Anbringung von Parabolantennen gehandhabt. Einige Kantone verzichten ganz auf eine Bewilligungspflicht, während im Kanton Bern Parabolspiegel nur bis zu einer Gesamtfläche von 0,8 m²  und in der gleichen Farbe wie die Fassade bewilligungsfrei montiert werden dürfen.

Solaranlagen auf Dächern im Kanton Bern sind bewilligungsfrei 

Interessant in diesem Zusammenhang: Anlagen zur Gewinnung von erneuerbaren Energien (Solarzellen) dürfen im Kanton Bern an Gebäuden ohne Bewilligung erstellt werden, sofern sie den kantonalen Vorschriften entsprechen. 

Auch dürfen im Kanton Bern unbeheizte Schwimmbassins im Freien bis zu einer Gesamtfläche von 15 m² bewilligungsfrei errichtet werden. Beheizte Schwimmbecken unterliegen hingegen, ab 8 m³ Inhalt, der Bewilligungspflicht. 

Gebäudeinneres: Auf die Nutzung kommt es an 

Im Hausinnern sind im Kanton Bern nur Bauvorhaben bewilligungspflichtig, welche mit einer Nutzungsänderung verbunden oder auf die Brandsicherheit eines Gebäudes Einfluss haben. Das Herausnehmen einer einfachen Trennwand oder der Einbau einer neuen Küche darf ohne Bewilligung ausgeführt werden, während der Einbau einer Wohnung in einem ehemaligen Gewerbebetrieb eine Bewilligung erfordert – immer vorausgesetzt, dass sich das betreffende Gebäude überhaupt in einer Bauzone befindet. Sind Sie ausserhalb der Bauzone, gelten nochmals andere, meist schärfere, Vorschriften.

Unterschiedliche Standorte – unterschiedliches Recht 

Das Erfordernis einer Baubewilligung hängt auch stark vom Standort des entsprechenden Objekts ab. Während in einem Mehrfamilienblock, in einer Überbauung, Fenster ohne weiteres ausgetauscht werden können, dürfen in einem denkmalgeschützten Gebäude die alten Butzenscheiben nicht einfach durch profane Kunststofffenster ersetzt werden. 

Nachfragen bei der Gemeinde lohnt sich 

Da sich die Frage, ob eine Baubewilligung erforderlich ist oder nicht, eher bei kleineren Bauvorhaben stellt (bei grösseren Bauvorhaben braucht es diese ohnehin), lohnt sich die vorgängige Abklärung bei Ihrer Gemeinde auf jeden Fall. Das örtliche Bauamt wird Sie auch informieren, ob eine allfällig notwendige Baubewilligung in einem sogenannten vereinfachten Verfahren ausgestellt werden kann, d. h., ob die Genehmigung ohne öffentliche Bekanntmachung und Auflegung erteilt werden kann. Dies ist zumeist dann möglich, wenn keine Nachbarschaftsinteressen tangiert sind (z. B. bei einem Innenausbau) oder wenn das notwendige schriftliche Einverständnis der betroffenen Nachbarn bereits vorliegt. Somit lohnt sich ein gutes Einvernehmen mit den Nachbarn spätestens beim Umbau des eigenen Hauses.

Frage 5: Wie komme ich zu mehr Platz? 

Mehr Lebensqualität dank Wohnraumerweiterung

Ob in der Breite, der Höhe oder in der Tiefe – Hausbesitzer haben viele Möglichkeiten, bisher ungenutzte Flächen zu neuem Wohnraum zu machen. 

Flexibilität ist gefragt, denn war das Eigenheim gestern noch gross genug, kündigt sich heute Nachwuchs an oder zieht die Freundin mit ihren Kindern ein. Arbeitete man gestern noch in einem Unternehmen, ist man heute selbstständig und braucht ein Büro oder einen Praxisraum. War die abgetrennte Küche früher noch die familiäre Informations- und Kommandozentrale, sehnt man sich heute nach einer grossen, offenen Küche, die direkt in den Wohnbereich übergeht. 

Zahlreiche Erweiterungsvarianten 

Viele Immobilienbesitzer müssen also über die Bücher, respektive die Baupläne, schauen und sich mit der Erweiterung von Wohn- oder Nutzfläche beschäftigen. Am besten tun sie dies in Zusammenarbeit mit einem Planer oder Coach. Die Möglichkeiten sind vielfältig. Manch einer staunt nach einem An- oder Umbau, einer Gebäudeaufstockung oder einer Flächenumnutzung, wie viel Raum nun plötzlich zur Verfügung steht.

Ist Anbau die komfortabelste Lösung? 

Eine Wohnflächenerweiterung ist eine Frage des Bedarfs, des vorhandenen Platzes, des Budgets und auch der Organisation, denn in der Regel bleiben die Besitzer während der Bauzeit im Haus. Hat man das Glück, ein grosses Grundstück zu besitzen, lässt sich mit einem Anbau viel neuer Wohnraum schaffen. Häufig geht mit dem Anbau auch eine architektonische Aufwertung des möglicherweise schon etwas in die Jahre gekommenen Gebäudes einher. 

Aufstockung als Alternative 

Wem es nicht vergönnt ist, eine ausreichend grosse Landparzelle zu besitzen, muss sich Gedanken über Alternativen zum Anbau machen. Eine Möglichkeit besteht darin, das Gebäude aufzustocken. Aus Gründen der Statik der vorhandenen Bausubstanz wird bei der Gebäudeaufstockung häufig die Leichtbauweise mit Holzkonstruktionen angewandt. Aber Vorsicht: In vielen Gemeinden gibt es eine Ausnützungsziffer oder Grundflächenziffer, die berücksichtigt werden muss. 

Ungenutzte Dachböden

Es muss aber nicht unbedingt eine Gebäudeaufstockung sein. Auch ein Estrich oder eine Mansarde lässt sich umnutzen. Der Dachboden wird, gerade bei älteren Gebäuden, oftmals vernachlässigt. Zwar ist einer grösseren Flächennutzung häufig der Neigungswinkel des Daches im Weg, aber für ein kleines Büro, ein TV-Zimmer oder einen Hobbyraum ist meistens alleweil Platz. Ausserdem lässt sich mit Dachgauben oder grossen Dachfenstern, die dem Gebäude von aussen viel Charme verleihen, Platz in Stehhöhe schaffen.

Keller und Garage nutzen 

Wer auf der Suche nach mehr Wohnraum in der Höhe nicht fündig wird, hat ein paar Etagen tiefer möglicherweise mehr Erfolg. Der Keller ist oft nur ein Abstellraum. In vielen Fällen lässt sich ohne riesige Investitionen auch ein Keller ans Heizungssystem anschliessen. Mit zusätzlichen Stromanschlüssen, einem Parkett- oder Korkboden, einem neuen Anstrich und der richtigen Beleuchtung schafft man schnell zusätzlichen Wohnraum. Dies gilt auch für die Garage. Auch sie lässt sich zu Wohnraum umgestalten, während das Auto in einem Carport ausserhalb des Gebäudes ein neues Zuhause findet. Fast schon von selber mehr Raum ergibt sich ausserdem, wenn im Haus die alte Ölheizung abgelöst wird und der Öltank entsorgt werden kann. Im Keller gilt es allerdings, das Augenmerk auf die Bauphysik zu richten, da Feuchtigkeit oder falsch montierte Dämmungen schnell zu ernsten Schäden an der Bausubstanz führen können. 

Neue Wohnraumqualität mit Wintergarten 

Lassen sich all diese Lösungen nicht bewerkstelligen, bleibt immer noch, den bereits vorhandenen Wohnraum zu erweitern oder neu aufzuteilen. Eine beliebte Form der Wohnraumerweiterung und gleichzeitig ein Verbindungsstück ins Grüne ist ein Wintergarten. Je nachdem, ob dieser beheizt ist oder nicht, gewinnt man für mehrere Monate oder ganzjährig zusätzlichen Wohnraum. Mehr Platz kann auch durch Mauerdurchbrüche, eine Versetzung von Treppenaufgängen oder generell durch eine Neuordnung des Grundrisses erzielt werden. Oft helfen jedoch schon kleine Veränderungen, um Platz zu gewinnen: Häufig sind Möbelstücke die eigentlichen «Platzfresser». 

Frage 6: Was kostet meine Renovation?

Wie viel kostet die Renovation Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung? Ein realistisches Budget ist wichtig, damit Sie ungetrübte Freude am aufgefrischten Eigenheim haben. Erfahren Sie, wie Sie die Investitionen für einen Umbau korrekt budgetieren und wo Sie sparen können. 

Kosten der Renovation schätzen 

Für eine grobe Übersicht über die Renovationskosten können Sie Richtwerte verwenden. Nützlich kann ein Online-Rechner sein. Oder Sie lassen sich vom Architekten oder Bauherrenberater einen Grobkostenvoranschlag unterbreiten. 

Bei einem mittelgrossen Einfamilienhaus dürfte beispielsweise die Erneuerung der Fenster zwischen 30’000 und 50’000 Franken kosten, ein neues Bad inklusive Platten 20’000 bis 25’000 Franken und eine komplett ausgewechselte Küche 25’000 bis 40’000 Franken. Auch als grober Richtwert kann das umzubauende Gebäudevolumen berechnet werden und mit der Zahl zwischen CHF 500 und CHF 1’000.- multipliziert werden. 

Dies gilt allerdings erst ab einem Volumen von circa 100 m³

. Dabei geht es darum, zu schauen, ob die eigenen finanziellen Möglichkeiten um mehrere Grössenordnungen daneben liegen oder ob das angedachte Projekt machbar wäre. Es nützt nichts, ein Budget von CHF 10’000.- zu haben und mit einer einfachen Rechnung ein Umbauvolumen von CHF 150’000.- zu errechnen. In diesem Fall erübrigen sich jegliche weiteren Überlegungen.

Für eine grobe Übersicht über die Renovationskosten können Sie Richtwerte verwenden. Nützlich kann ein Online-Rechner sein. Oder Sie lassen sich vom Architekten oder Bauherrenberater einen Grobkostenvoranschlag unterbreiten. 

Bei einem mittelgrossen Einfamilienhaus dürfte beispielsweise die Erneuerung der Fenster zwischen 30’000 und 50’000 Franken kosten, ein neues Bad inklusive Platten 20’000 bis 25’000 Franken und eine komplett ausgewechselte Küche 25’000 bis 40’000 Franken. Auch als grober Richtwert kann das umzubauende Gebäudevolumen berechnet werden und mit der Zahl zwischen CHF 500 und CHF 1’000.- multipliziert werden. 

Dies gilt allerdings erst ab einem Volumen von circa 100 m³

. Dabei geht es darum, zu schauen, ob die eigenen finanziellen Möglichkeiten um mehrere Grössenordnungen daneben liegen oder ob das angedachte Projekt machbar wäre. Es nützt nichts, ein Budget von CHF 10’000.- zu haben und mit einer einfachen Rechnung ein Umbauvolumen von CHF 150’000.- zu errechnen. In diesem Fall erübrigen sich jegliche weiteren Überlegungen.

Finanzierungslösung für die Renovation ausarbeiten 

Ist die Grobplanung erstellt und sind die Kosten berechnet, gilt es, die Finanzierung sicherzustellen. Vor Beginn des Projekts empfiehlt es sich deshalb, zusammen mit der Bank die konkrete Finanzierungslösung auszuarbeiten. Gemeinsam prüfen Sie den Einsatz von Eigenmitteln und eine allfällige Krediterhöhung. Bei energetischen Sanierungen können Sie allenfalls Fördergelder beantragen und so die Kosten senken. Möglicherweise können Sie auch Beiträge aus der Altersvorsorge (Pensionskasse oder der Säule 3a) im Rahmen der Wohneigentumsförderung vorbeziehen. 

Den Umbau mithilfe der Bank finanzieren 

Doch welche Faktoren entscheiden, ob die Bank einen Baukredit verspricht beziehungsweise die Hypothek aufstockt? In erster Linie sind die Gründe für eine Renovation relevant. Handelt es sich um einen Werterhalt oder um eine Wertvermehrung? Je nach Höhe der Hypothek und des Verkehrswerts nach der Renovation ist es nämlich möglich, dass ein Teil der Sanierung über eine Hypothekenerhöhung finanziert werden kann. Was die Bank mitfinanziert, hängt schliesslich von der jeweiligen Ausgangssituation ab. Auch ein eigentlich wertvermehrender Umbau bedeutet nicht automatisch, dass die gewünschten Investitionen mitfinanziert werden. 

Tiefe Zinsen erhöhen das Budget für die Renovation 

Die gegenwärtigen Zinssätze für Hypotheken liegen weit unter dem langjährigen Durchschnitt. Deshalb wird das Haushaltsbudget vieler Wohneigentumsbesitzer derzeit deutlich weniger stark mit Zinskosten belastet. Die Differenz zwischen den branchenüblichen 5 %, die für die Kalkulation der Tragbarkeit verwendet werden, und den effektiven Zinskosten, kann für Investitionen zurückgelegt werden. Wie das folgende Rechenbeispiel zeigt, können Eigentümer für den Unterhalt ihrer Liegenschaften auf diese Weise rasch einen ansehnlichen Betrag sparen und diesen beispielsweise nach 10 Jahren brauchen, um die Hypothek zu amortisieren.

Haus renovieren, aber Kosten minimieren 

Zur ganzheitlichen finanziellen Betrachtung eines Umbaus zählt zudem auch die Steuerbelastung. Eigenmietwert, Schuldenhöhe und neuer Liegenschaftswert sind unter anderem Faktoren, die Einfluss auf die steuerliche Planung eines Umbaus haben.

Bei werterhaltender Renovation Steuern sparen 

Als Kosten für den Liegenschaftsunterhalt können Sie werterhaltende Aufwendungen von den Einkommenssteuern abziehen. Entscheidend ist, in welcher Steuerperiode die Kosten für werterhaltende Aufwendungen anfallen. Statt sämtliche Kosten in nur einem Jahr anzugeben, kann es sinnvoll sein, die Umbauarbeiten auf mehrere Jahre zu verteilen und so die Progression zu brechen. Ist eine Renovation allerdings dringend notwendig, empfiehlt sich eine sofortige Sanierung. Auch bei einem umfassenderen Umbau mit Wertvermehrung spielen Steuern eine Rolle. Denn die zusätzlichen Schuldzinsen wegen der aufgestockten Hypothek können Sie in Abzug bringen. Somit wird die Steuerlast abgefedert. Eine genaue Steuerplanung ist dabei unerlässlich und kann zu Einsparungen von mehreren tausend Franken führen. Zu beachten ist auch, dass es hier kantonale Unterschiede gibt und jeweils genau darauf eingegangen werden muss.

Frage 7: Wie finanziere ich meinen Umbau?

Ein Haus oder eine Wohnung umbauen, renovieren oder sanieren, kostet Geld. Für den laufenden Unterhalt und kleinere Arbeiten sollten Sie Geld auf die Seite gelegt haben. Aber was machen Sie, wenn Sie grössere Arbeiten finanzieren müssen?

Als Wohneigentümer müssen Sie früher oder später mit einem Umbau, einer Renovation oder einer Sanierung rechnen. Die Fassade zum Beispiel müsste nach 20 bis 30 Jahren neu gestrichen beziehungsweise nach 30 bis 40 Jahren frisch verputzt werden. Kleinere Arbeiten sollten Sie aus Ihren Rücklagen für den laufenden Unterhalt finanzieren können. Grössere Renovationen und Sanierungen oder klimafreundliche Umbauten müssen Sie anders finanzieren. 

Variante 1: Hypothek aufstocken 

Für die Finanzierung von Umbauten, Renovationen oder Sanierungen reden die meisten mit ihrer Bank, weil sie die Hypothek aufstocken wollen. Das ist naheliegend und funktioniert in der Regel auch, hat aber 2 Haken: 

Banken finanzieren zwar wertvermehrende Massnahmen, beispielsweise den neuen Wintergarten, aber auch nur bis zu 80 % der Kosten. Wenn Sie Ihre Küche renovieren und alte Geräte gleichwertig ersetzen, sind das werterhaltende Massnahmen – das finanziert keine Bank, weil der Verkehrswert unverändert bleibt. 

Oft prüfen Banken die Einkommensverhältnisse und lassen vielleicht sogar das Haus oder die Wohnung neu schätzen, wenn sie ein Gesuch für eine Hypothekenaufstockung oder eine neue Hypothek erhalten. Falls Sie weniger verdienen als beim Abschluss oder Ihre Immobilie an Wert verloren hat (weil sie neu in einem Gefahrengebiet liegt), kann es sein, dass die Bank die Kreditsumme nach unten korrigiert – und Sie allenfalls Geld zurückzahlen müssen, bevor die Bank den Umbau oder die Renovation finanziert. Am schwierigsten wird die Finanzierung für Wohneigentümer ab 55 Jahren, weil in vielen Fällen mit der (nahenden) Pensionierung das monatliche Einkommen sinken dürfte. 

Variante 2: Vorsorgegelder beziehen 

Eine Alternative ist die Finanzierung mit Geld aus der Vorsorge. Im Prinzip können Sie alle 5 Jahre Vorsorgegelder für die Finanzierung von Umbauten, Renovationen oder Sanierungen beziehen. In den 5 Jahren vor der ordentlichen Pensionierung können Sie Ihre Säule 3a sogar jederzeit auflösen. Allerdings müssen Sie das Geld versteuern, meistens zu einem reduzierten Satz. Wichtig zu wissen: 

Die Vorsorgegelder können nur für selbst bewohntes Eigentum sowie für werterhaltende und wertvermehrende Umbauten bezogen werden. Gewöhnlicher Unterhalt oder Luxusausbauten sowie Umbauten von Ferienhäusern können nicht mit Vorsorgegeldern bezahlt werden. 

Variante 3: Fördergelder beantragen 

Klimafreundliche Umbauten werden vom Bund, von den Kantonen, Städten und Gemeinden, aber auch von regionalen Elektrizitäts- sowie Erdgasversorgern finanziell gefördert. Auf der Startseite der Website www.energiefranken.ch müssen Sie nur die Postleitzahl Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung eingeben und erhalten eine Übersicht mit allen Fördermassnahmen. Wenn Sie Ihre Immobilie nach dem Minergie-Standard umbauen und zertifizieren lassen, können Sie ausserdem bei vielen Banken eine zinsvergünstigte Minergie-Hypothek beantragen.

Variante 4: Geld von Freunden oder der Familie 

Es kann auch mit Geld von Freunden umgebaut werden: Ein zinsloses und nicht rückzahlbares Darlehen von Bekannten oder Familienmitgliedern ist ein häufiges Mittel zur Aufstockung des Eigenkapitals und, sofern es die finanzielle Situation der Eltern zulässt, nicht zuletzt auch ein Erbvorbezug oder eine Schenkung. 

Fazit: Fragen kostet nichts 

Wenn Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung klimafreundlich umbauen wollen, erkundigen Sie sich erst, ob Sie Fördergelder und eine vergünstigte Hypothek erhalten oder sogar Geld von Verwandtschaft oder Freunden einsetzen können. Falls Sie einfach umbauen, renovieren oder sanieren wollen und sich keine Sorgen machen müssen, weil Ihre Bank Ihre Situation überprüft, können Sie Ihre Hypothek aufstocken oder Vorsorgegelder beziehen. Wenn Sie aber weniger verdienen als bei Abschluss Ihrer Hypothek oder der Wert Ihrer Immobilie gesunken ist, lohnt es sich vielleicht, nach Finanzierungsalternativen zu suchen. Lassen Sie sich auf alle Fälle professionell beraten, weil die meisten Entscheidungen steuerliche Auswirkungen haben.

Frage 8: Welche Auswirkungen hat ein Umbau auf meine Steuern?

Wer Unterhaltsarbeiten am Haus sorgfältig plant, kann praktisch mehrfach sparen: bei den Steuern und – sind die Massnahmen energetisch sinnvoll – beim Energieverbrauch. 

Grundsätzlich liegt das grösste Steuersparpotenzial für Hauseigentümer in der Planung des jährlichen Gebäudeunterhalts. Denn Unterhaltsarbeiten gelten als Massnahmen, die für die Immobilie werterhaltend und damit steuerlich abzugsfähig sind. 

Renovation richtig planen 

Einfach «punktuell drauflos renovieren» sei aber gefährlich, sagt Luzius Theiler, Berater beim Hausverein. Da das Haus ein komplexes Gebilde sei, empfehle es sich nicht, beispielsweise nur die alten Fenster durch neue mit einer besseren Wärmedämmung zu ersetzen: «So kann es sehr schnell zu Schimmelpilzbildung kommen; wir begegnen diesem Problem in letzter Zeit oft.» Der Hausverein empfehle daher den sanierungswilligen Hauseigentümern, ihr Heim von einer Fachperson analysieren zu lassen. Diese könne schliesslich am besten beurteilen, welche Massnahmen sich wie auswirken – und wie viel sie bringen. 

Kurzfristige und langfristige Vorteile einer Renovation 

Mit «bringen» sind dabei 2 Aspekte gemeint: kurzfristige steuerliche Vorteile und langfristige energetische Vorteile. Um Steuern zu sparen, empfiehlt es sich meistens, Unterhaltsarbeiten auf verschiedene Steuerperioden zu verteilen. Das ist aber von Fall zu Fall verschieden und muss entsprechend individuell beurteilt werden. Grundsätzlich wird im optimalen Fall mit dem Abzug die Progression gebrochen, ohne dass – bei Privatpersonen – das Einkommen auf null fällt. Dabei sollte der Hauseigentümer auch berücksichtigen, ob er besser die effektiven Kosten oder die mögliche Pauschale abzieht. 

Und wenn schon renovieren, warum nicht gleich mit Blick auf die Zukunft und Ausschöpfung des Energiesparpotenzials? Dämmungen beispielsweise können im Kanton Bern bei den Steuern voll abgezogen werden – aber nur, wenn sie beheizte Räume gegen aussen abgrenzen, in erster Linie der Wärmedämmung dienen und in Bezug auf das gesamte Gebäude eine «erhebliche Wirkung» haben. Unter anderem erwähnt das Merkblatt 5 der Steuerverwaltung Kellerdecken explizit – das ist ganz im Sinne des Beraters Theiler: «Die Dämmung der Kellerdecke oder der Decke zu einem kalten Estrich hat, verglichen mit dem nötigen Aufwand, in vielen Fällen eine grosse Wirkung.» 

Wer zudem bei der Sanierung der Heizung auf energetisch effiziente Technik setzt, hat ebenfalls Vorteile: So sind nicht nur der normale Unterhalt und Ersatz abzugsberechtigt, sondern auch zusätzliche Installationen, sofern sie eine Energieeinsparung zur Folge haben. So kann beispielsweise beim Ersatz der Ölheizung oder beim Einbau einer hydraulischen Wärmeverteilung (Radiatoren, Bodenheizung, Deckenheizung und so weiter) auf Fördergelder Bezug genommen werden.